GARANTIAS 

Sabemos que os negócios imobiliários envolvem riscos, nas locações não é diferente, razão pela qual foram criadas as garantias locatícias, tendo como principal objetivo garantir maior segurança aos locadores nos contratos de locação, propiciando maiores investimentos no setor e consequentemente aumento considerável das ofertas de imóveis para locação.

Nos termos do artigo 37, da Lei 8.245/91, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

CAUÇÃO EM DINHEIRO

A caução em dinheiro é atualmente a modalidade de garantia mais utilizada nos contratos de locação de imóveis, com previsão no artigo 37, inciso I e artigo 38, § 2º, da Lei 8.245/91, cuja garantia é prestada pelo locatário, limitada a quantia equivalente a três meses de aluguel, que deverá ser restituída no final da locação, corrigida pelos índices oficiais da caderneta de poupança, desde que o locatário não deixe débitos pendentes.

Caso o locatário deixe débitos pendentes, tal garantia poderá ser utilizada para o ressarcimento de eventuais débitos, tais como: aluguéis, encargos, tributos, multas contratuais, danos materiais causados no imóvel e pintura.

Com a reforma da Lei 8.245/91, introduzida pela Lei 12.112/2009, a caução em dinheiro passou a ser a principal modalidade de garantia, em razão de suas vantagens, especialmente, pela possibilidade da concessão de liminar de despejo, nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos, quando o contrato estiver desprovido de garantia.

Assim sendo, a título de exemplo, tendo o locatário prestado a caução em dinheiro, equivalente a três meses de aluguel e estando com mais de três de meses de aluguel em atraso, a garantia estará extinta, logo, é possível o pedido de liminar de despejo, possibilitando ao locador reaver o imóvel de forma rápida, veja o artigo abaixo:

ARTIGO

JUSTIÇA DE SÃO PAULO DEFERE LIMINAR EM AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

CASO: LIMINAR EM AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL QUANDO O CONTRATO DE LOCAÇÃO ESTIVER DESPROVIDO DE GARANTIA.

HIPÓTESES:

1)-  CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM GARANTIA;

2)- QUANDO O LOCATÁRIO PRESTAR CAUÇÃO EM DINHEIRO E O DÉBITO SUPERAR O VALOR DA GARANTIA. (HIPÓTESE DE EXTINÇÃO DA GARANTIA);

3)-  QUANDO HOUVER EXONERAÇÃO DA GARANTIA.

Sabemos que a nossa Justiça é muito morosa, os processos de despejo por falta de pagamento demoram mais tempo do que seria razoável o que pode trazer prejuízos consideráveis ao locador, que por muitas vezes depende desses recursos para complementar a sua renda.

Para minimizar esse problema, a Lei do Inquilinato foi alterada em parte para possibilitar a concessão de liminar nas ações de despejo por falta de pagamento, quando o contrato de locação estiver desprovido de garantia.

Assim sendo, a título de exemplo, tendo o locatário prestado a caução em dinheiro, equivalente a três meses de aluguel e estando com mais de três meses de aluguel em atraso, à garantia estará extinta. Logo, é possível requerer a concessão de liminar de despejo, possibilitando ao locador reaver o imóvel de forma rápida.

Deferida a liminar, sob algumas condições legais, o locatário será citado para pagar os alugueis no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo liminar, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91, conforme decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, abaixo transcrita:

Locação. Ação de despejo por falta de pagamento com pedido cumulado de cobrança. Despejo liminar. Débito que superou o valor entregue em caução ao início do contrato. Situação que equivale à hipótese de contrato desprovido de garantia. Cabimento da liminar de desocupação. Artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91. Recurso não provido. (TJSP – Agravo de Instrumento no. 2066257-12.2019.8.26.0000, Relator Arantes Theodoro, 36ª Câmara de Direito Privado, Comarca de São Paulo, Data do julgamento 17/04/2019). Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

FIADOR

A garantia de fiança está prevista no artigo 37, Inciso II, da Lei 8.245/91. Consiste em uma modalidade de garantia pessoal, na qual um terceiro chamado fiador presta garantia em favor do devedor principal, chamado locatário, assumindo solidariamente com este todas as obrigações inerentes do contrato de locação. O fiador deverá comprovar ser pessoa idônea, bem como comprovar a propriedade de um imóvel registrado em seu nome na Capital de São Paulo. A fiança pode ser prestada por pessoa física ou jurídica.

SEGURO FIANÇA

A garantia de seguro fiança está prevista no artigo 37, Inciso III, da Lei 8.245/91. Consiste em uma modalidade de garantia prestada por uma Seguradora, a qual se compromete a cumprir as obrigações do locatário, na falta de cumprimento por parte deste, nos termos e condições garantidas na apólice de seguros.

O prêmio do seguro fiança deverá ser pago pelo locatário, mediante a aprovação do seguro por parte da Seguradora, segundo os critérios e exigências da mesma, a qual garantirá as coberturas contratadas nos limites máximos de garantia, especialmente as coberturas básicas, em razão do não pagamento de aluguéis, acrescidos de multa moratória, quando for o caso, bem como as coberturas adicionais, quando contratadas, tais como: IPTU, água, luz, gás, danos materiais causados no imóvel, pintura, multa contratual e serviços diversos, nos termos e condições constantes na apólice de seguros.

Entretanto, tal modalidade de garantia é pouco utilizada, em razão do elevado custo do seguro, bem como dos critérios e exigências para aprovação pela Seguradora, especialmente, em razão do custo das renovações anuais.

CAUÇÃO REAL

A garantia de caução real está prevista no artigo 38, § 1º, da Lei 8.245/91. Consiste em uma modalidade de garantia prestada por um terceiro, chamado caucionante, que via de regra oferece um bem imóvel em garantia da locação, mediante averbação do contrato de locação à margem da respectiva matrícula do imóvel, no competente Cartório de Registro de Imóveis, pelo prazo de vigência da locação e para garantia do pagamento de eventuais débitos locatícios até a efetiva devolução do imóvel locado, nos termos do artigo 39 da Lei do Inquilinato, porém tal garantia é pouco utilizada, em razão da exigência da averbação da garantia na matrícula do imóvel oferecido. Tal garantia não impede a venda do imóvel, porém se o imóvel for vendido constando a pendência da garantia, o adquirente não poderá alegar ignorância e deverá responder até o limite do valor caucionado, pelas obrigações do locatário garantidas pela caução. É utilizada raramente para garantir locações com valores de aluguel significativos.

TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO

Segundo informações disponibilizadas no site da SUSEP, “Título de Capitalização é um produto em que parte dos pagamentos realizados pelo subscritor é usado para formar um capital, segundo cláusulas e regras aprovadas e mencionadas no próprio título (Condições Gerais do Título) e que será pago em moeda corrente num prazo máximo estabelecido. O restante dos valores dos pagamentos é usado para custear os sorteios, quase sempre previstos neste tipo de produto e as despesas administrativas das sociedades de capitalização.”

Nos contratos de locação, o título de capitalização também pode ser oferecido como garantia, e costuma ser formado por um capital equivalente de 6 (seis) a 12 (doze) vezes o valor do aluguel, com um valor mínimo de R$ 2.000,00, cujo valor irá garantir o ressarcimento de eventuais prejuízos causados pelo locatário inadimplente, nos limites do capital investido.

Entretanto, tal modalidade de garantia é pouco utilizada nos contratos de locação, em razão de algumas desvantagens, dentre as quais, podemos citar: Rendimento insatisfatório do capital investido; prazo de carência para resgate; burocracia no resgate e desconto de taxas administrativas, caso seja resgatado antes do prazo de carência.

Contudo, tal modalidade de garantia só se mostra viável ao locador se o valor do capital investido for superior a 6 (seis) aluguéis.