DICAS PRÁTICAS PARA COMPRA DE IMÓVEIS USADOS

Confira algumas dicas práticas para ajudar você na compra de imóveis usados:

Localização:

• Faça mais de uma visita no local do imóvel, na semana e no final de semana, durante o dia e à noite e certifique-se se a localização é adequada ao que procura;

• Pergunte aos vizinhos sobre a localidade e se já houve histórico de enchente;

• Faça o trajeto do imóvel ao seu local de trabalho e escolas dos filhos para avaliar o trânsito em horário de pico;

• Verifique a infraestrutura do bairro, como: Comércios; Serviços; Escolas; Mercados; Bancos; Farmácias, entre outros;

• Se a opção for apartamento, observe e converse com os vizinhos para saber se o prédio possui algum problema estrutural ou algo relevante que possa inviabilizar o negócio.

Avalie as condições do estado do imóvel:

Verifique se o imóvel possui problemas de rachaduras, vazamentos, infiltrações, danos no telhado, calhas, paredes, pisos, portas, janelas, bem como nas instalações hidráulicas e elétricas.

Dicas sobre a verificação da documentação:

Antes de fechar qualquer negócio, é recomendável contratar a assessoria e o acompanhamento de um advogado especialista em documentação imobiliária, não só para solicitar a documentação correta, mas também para agilizar, pesquisar e analisar a documentação do imóvel e dos vendedores, e se for o caso, também a documentação dos vendedores antecessores, caso exista algum registro anterior com prazo inferior há 10 (dez) anos.

O interessado deverá procurar saber:

• Se os vendedores são proprietários ou possuidores do imóvel, ou seja, se possuem Escritura registrada definitiva no seu nome, ou se são possuidores do imóvel, ou seja, se possuem Contrato Particular de Venda e Compra ou Cessão de Direitos, bem como demais documentos comprobatórios do exercício da posse;

• Se os proprietários ou possuidores do imóvel são sócios de alguma empresa, bem como se são casados ou se foram casados;

• Se o imóvel está em nome de pessoa jurídica;

• Se o imóvel possui herdeiros (inventário pendente).

1º passo

Solicite cópia do título aquisitivo do imóvel (Escritura ou Contrato de Venda e Compra ou outro documento equivalente).

2º passo

Solicite a matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.

3º passo

Solicite os documentos pessoais dos vendedores: Cópia cédula de identidade (RG ou RNE), CPF, comprovante de residência, certidão atualizada de nascimento, se solteiro, ou de casamento, se casado. Se for casado, será necessário solicitar também as certidões negativas de praxe do cônjuge.

4º passo

Verifique pelo CPF se o dono do imóvel é sócio de alguma empresa. A empresa pode ter dívidas e o imóvel pode estar atrelado a elas, com a possibilidade de penhora. Se o proprietário do imóvel for sócio de empresa é necessário solicitar as certidões negativas de praxe da empresa também.

5º passo

Verifique se o imóvel está em nome de pessoa jurídica. Se estiver, será necessário solicitar os seguintes documentos: Cópia do contrato social consolidado contendo todas as alterações contratuais, cédula de identidade (RG ou RNE) dos sócios, CPF, comprovante de residência, bem como as certidões negativas de praxe.

6º passo

Verifique se o endereço de residência do proprietário é o mesmo do local do imóvel. Se for em outro Município, será necessário solicitar também as certidões do local da residência e do local do imóvel que está sendo vendido.

7º passo

Pesquise se não há débitos na Prefeitura, como IPTU, taxas, entre outros.

8º passo

Verifique na Prefeitura se o imóvel não está sob projeto de Desapropriação. Muitos proprietários tentam vender o imóvel quando tomam ciência de que será desapropriado.

9º passo

Faça uma pesquisa completa nacional junto ao SCPC ou SERASA para verificar se os vendedores possuem apontamentos.

10º passo

Faça um levantamento prévio das Certidões negativas de praxe do imóvel, dos vendedores, e dos vendedores antecessores, se for o caso, tais como: Certidão atualizada da matrícula do imóvel, Certidão negativa da Prefeitura (IPTU), Certidões Cíveis (que abrangem família e sucessões, falências, concordatas, recuperações judiciais e extrajudiciais, execuções fiscais e juizados especiais cíveis), Certidão criminal, Certidão da Receita Federal, Certidão da Justiça Federal, Certidão da Justiça do Trabalho, Certidão de inexistência de débitos trabalhistas e Certidão negativa dos 10 Cartórios de Protestos.

11º passo

Na hipótese de ser encontrado qualquer apontamento nas certidões acima referidas em nome dos Vendedores, solicitar a apresentação da respectiva certidão de “objeto e pé” e/ou documentos esclarecedores para análise da situação.

12º passo 

Como todo negócio imobiliário envolve riscos, antes de fazer qualquer pagamento, é sempre recomendado consultar um advogado de sua confiança para verificar e analisar a documentação imobiliária, a fim de garantir maior segurança no negócio.

13º passo

No caso de apartamento, solicite a certidão negativa de débitos condominiais (despesas ordinárias e extraordinárias) ao proprietário do imóvel, assinada pelo síndico, com firma reconhecida.